Uskedalsvegen 790

Nordvik Hardanger har gleden av å presentere Uskedalsvegen 790! En fritidseiendom med en flott kombinasjon av natur, utsikt og gode uteområder. Eiendommen ligger landlig og usjenert til, vendt mot sjøen, med nydelig utsikt over Mørkevågen. Her får du egen sandstrand, trebrygge, sjøbod og gode muligheter for båtliv, med opptrekk for båt og bøye for fortøyning. Ved sjøboden er det både vann med spyleslange og strøm

Høydepunkter:
-Flott beliggenhet ved Mørkevågen
-Soverommene i 2dre etg. er ikke godkjent, var ikke med på søknad om utvidelse.
-Sjøutsikt og gode solforhold
-Landlig, skjermet og naturnær beliggenhet
-Stor, eiet tomt på ca. 1 442 m²
-Opparbeidet hage med plen, beplantning og frukttrær
-Flere hyggelige uteplasser
-Gode muligheter for friluftsliv, bading og båtliv

Tomten har et skrånende terreng. Tomten er opparbeidet med forstøtningsmur, platting/terrasse, frukttrær, beplantning, og hage med plen.

I kart er eiendommen tegnet inn med grønn grenselinje som indikerer middels nøyaktighet og samt at nedre del og deler av sørlige delen mindre nøyaktig. Se vedlagt kart.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
-Pipe med ilsted
-Varmekabler i stue og kjøkken
-Varmekabler på bad
-Varmekabler på bad i kjeller

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Eiendommen ligger landlig og naturskjønt til ved Mørkevågen, like utenfor Uskedalen. Her kan du nyte en skjermet og fredelig beliggenhet med flott utsikt over sjøen og nærområdet. Området byr på gode muligheter for friluftsliv, med kort vei til både fjord, turterreng og fjellområder.

Uskedalen har blant annet dagligvarebutikk, barneskole og enkelte servicetilbud, mens et større utvalg av butikker og tjenester finnes i Rosendal og på Husnes, begge omtrent 15 minutters kjøring unna.

Kort prat med selger:
Hva kommer du til å savne med boligen/området?
Sjøen, utsikten, båt, fiske og hage med blomster og frukttrær. Vil òg savne plassen hvor heile familien kunne møtes til bading fra egen sandstrand og kai Grilling og kos i seine kvelder i hagestua som har oppvarming fra infrarød ovn.

Hvilke er dine favoritturer i nabolaget?
Gå til butikken, så en runde i båthavna, over Dønhaug, så krysse elva og videre langs den og tilbake. Det er og mange fjell turer i distriktet.

Hvordan er nabolaget?
Nærmeste nabo er en dame i 50 åra som har bodd delvis i Bergen og her. Den andre hytta mot øst er eid av en koselig lokal dame. Begge er naboer som en kan ønske seg.

Nærområdet:
Bussholdeplass ca 200 m, butikk, skule, barnehage, trelastlager i sentrum av Uskedalen. Kjøpesenter i Rosendal og Husnes. Andre off kontorer er på de samme stedene, ca 12 km.

Eiendommen omfattes av Arealdel til kommuneplan for Kvinnherad 2016 2026, vedtatt 22.03.2018. Eiendommen er i hovedsak avsatt til fritidsbebyggelse nåværende (BFR115). En mindre del er avsatt til fiske og annen type anlegg/naust.

Eiendommen omfattes også av Detaljregulering for Børnes næringsområde, 134/34 m.fl., vedtatt 21.03.2024. En mindre del av eiendommen er regulert til annen veggrunn grøntareal (o_SVG17).
Det er registrert hensynssoner for rød og gul støysone, samt ras- og skredfare på deler av eiendommen.

Det foreligger også forslag til ny Kommuneplan Kvinnherad 2050 Arealdel, som har status som planforslag.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4617/134/87:
20.06.2000 - Dokumentnr: 5139 - Best. om vann/kloakkledn.
Gjelder denne registerenheten med flere
Omhandler rett til felles vei, vann og kloakk. Vedlikeholdsplikt og utgifter til dette deles likt mellom denne eiendommen og gnr:134 bnr:87

20.06.2000 - Dokumentnr: 5140 - Bestemmelse om veg og Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:4617 Gnr:134 Bnr:8
Omhandler rett til felles vei, vann og kloakk. Vedlikeholdsplikt og utgifter til dette deles likt mellom denne eiendommen og gnr:134 bnr:8

28.02.2000 - Dokumentnr: 1765 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4617 Gnr:134 Bnr:8
Omhandler målebrev som angir tomtgrensen.

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det betyr at det ikke foreligger dokumentasjon på boligen lovlig kan tas i bruk. Boligen er oppført før 1998, det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.

Megler har ikke klart å oppdrive godkjente byggemeldte tegninger, til tross for henvendelse til kommunen. Dokumentene ville vist hvilken bruk boligens ulike rom er godkjent til. Megler har derfor ikke fått kontrollert om dagens bruk samsvarer med godkjent bruk.

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for tilbygg. Det betyr at det ikke foreligger dokumentasjon på boligen lovlig kan tas i bruk.

Det foreligger løyve til tiltak datert 20.01.1999, som omfatter tilbygg til fritidsboligen. Godkjente tegninger stemplet av Kvinnherad kommune 31.12.1998 samsvarer ikke med dagens bruk. Bod er omgjort til gang, og det er etablert trapp til loftsetasjen, som senere ble ombygget i 2004. Kjeller er i ettertid innredet. Selger har videre utvidet terrasser og oppført hagestue. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at disse endringene er omsøkt eller godkjent av kommunen. Ett soverom er også fjernet, og kjøkkenet er utvidet.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om midlertidig brukstillatelse /ferdigattest vil bli gitt, og alle kostnader i den forbindelse.

FRITIDSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med sta l/aluminiumsplater.

Levetid:
Normal levetid for sta l/aluminiumsplater er 30 til 60 a r.

Inspisert/vurdert fra drone:
Vurderingen er basert på en visuell droneinspeksjon av taket,
supplert med observasjoner på bakkenivå.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av plast.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet drenering . Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp.

Snøfangere: (HMS)
Snøfangere er ikke et eget kontrollpunkt i forskrift til avhendingsloven, men manglende snøfangere kan medføre risiko for snøras fra tak, med fare for skade på personer, bygningsdeler, kjøretøy og områder ved inngangspartier/ferdselsareal. Ny eier bør være oppmerksom på forholdet og vurdere behov for ettermontering ut fra takform, taktekking, snømengder og bruk av området rundt bygningen. Det bemerkes at montering av snøfangere også kan øke belastningen på takkonstruksjonen, og tiltak bør derfor vurderes helhetlig.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i trevirke, delvis innredet/innbygget loft/konstruksjon og kaldtloft.

Kommentar:
Vurderingen av bygningsdelen er basert på det som var synlig og tilgjengelig på befaringsdagen, og det presiseres at deler av takkonstruksjonen er lukket på begge sider og kun delvis tilgjengelig for undersøkelse, noe som innebærer at skjulte feil og mangler ikke kan utelukkes.

Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.

Til informasjon:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Vinduer og ytterdører: Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Boligen har terrasse/altan.

Kommentar:
Undersøkelsene er basert på visuell undersøkelse, samt stikkprøver. For opplysninger om størrelse, se eget felt under areal. - Plattinger og uteområde på bakkenivå verken kontrolleres ikke og vurderes normalt ikke i denne rapporten med mindre det er nevnt under.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverk og fallsikring er kommentert/omtalt uten tilstandsgrad etter føringene i forskrift til avhendingslova. Avvik fra dagens krav og mulige konsekvenser er omtalt, uten tilstandsgrad. Mangelfull sikring kan øke risikoen for fall og personskade, særlig for barn. Utbedringer anbefales generelt for å redusere risikoen for skader.

Følgende forhold ble avdekket:
Rekkverkshøyden oppfyller ikke dagens krav (100 cm).

Merknad:
Vurderingen er basert på det som var synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Adkomsten var begrenset for kontroll av bjelker, bæring og fundamentering. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger feil, avvik eller mangler som ikke er avdekket.

Innvendig:

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue/kjøkken/gang.

Pipe og ildsted: (HMS)
Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er rom mot terreng som delvis er innredet med påforede gulv/vegger og delvis uinnredet med synlig grunnmur.

Merk:
Det gjøres oppmerksom på at påforede gulv og vegger er særlig fuktutsatte konstruksjoner som erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Eldre boliger har ofte manglende fuktsikring i gulv mot grunn og vegger mot terreng, noe som kan medføre fuktopptak (kapillært oppsug) og øvrige fuktrelaterte problemstillinger, med påfølgende skader og følgeskader. Det anbefales jevnlig tilsyn for å avdekke eventuell fukt samt mugg- og råteskader.

Hulltaking:
Det er tatt hull for fuktsøk i nedre del av veggen i bod i første etasje. - Dette er en inspeksjonsmetode for å sjekke etter avvik, fukt og skader. Det gjøres oppmerksom at på dette er en stikkprøve, det kan ikke utelukkes fukt eller skader andre steder i skjult konstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan f.eks endre seg ved årstider, fukt- og temperaturforhold.

Relativ luftfuktighet (RF) ble målt med probe i veggkonstruksjonen:
Målingen viste 79,6 %, ved 17,6 celsius.

Under ca. 60 % RF anses normalt som tørt. Ca. 60 75 % RF vurderes som moderat fuktnivå, mens over ca. 75 80 % RF gir økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader over tid.

Vektprosent i trevirke er målt på innside av inspeksjonshull:
Målingen viste vektprosent på 20,7 %.

Under 16 % anses normalt som tørt. Verdier mellom 16 20 % ligger i risikosonen, mens over 20 % innebærer høy risiko for fukt- og råteskader.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Fuktsikring og drenering: Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder.

Kommentar:
Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.)

Levetid:
Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje.

Generelt:
Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll.

Oljetank: Eier/oppdragsgiver opplyser at det ikke er oljetank på eiendommen.

TG2
Taktekking
Levetid/funksjonstid:
Over halvparten av forventet levetid for taktekking og undertak er passert. På grunn av alderen øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. På bakgrunn av dette bør det foretas jevnlig kontroll og eventuelt utskifting av alderssvekkede deler for å redusere risikoen for lekkasjer. Ved omlegging eller utskifting av taktekking bør det også vurderes utskifting av beslag, takrenner, vannbord og vindskier.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Levetid/funksjonstid:
Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid er passert, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og tilsier behov for vedlikehold og utskiftinger i tiden fremover. Det anbefales å skifte takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen. Eldre eller slitt skorstein/luftekanal over tak:

Eier opplyser at det tidligere har vært lekkasje i området rundt pipefotbeslaget. Ifølge eier er dette utbedret ved tetting med tettemasse. På grunn av alder og normal, erfaringsmessig slitasje er det økt risiko for at det kan oppstå lekkasjer rundt gjennomføringer i taket, som skorstein, luftehatter og lignende.

Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av beslag og tettinger, samt utskifting av bly/beslag ved behov. Dette vil redusere risikoen for vanninntrenging og påfølgende fuktskader i takkonstruksjonen. Dersom skorsteinen ikke har heldekkende beslag, anbefales det å montere dette.

Takkonstruksjon/Loft
Ventilasjonskanal er avsluttet på loftet uten videre føring over tak i takhatt. Dette fører til at varm avtrekksluft møter kaldere luft på loftet og kondenserer. Dette vil med tiden føre til fuktskader og eventuelt råteskader. Utbedringer bør påregnes. Det er registrert slitasje og påbegynnende råteskade i tresøyle for takkonstruksjon. Utskiftning bør påregnes for å unngå følgeskader.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
Slitasje med vedlikeholdsbehov:
Den utvendige fasaden har slitasje etter værpåkjenning, med behov for vedlikehold for å opprettholde tiltenkt levetid og redusere risikoen for fukt og råteskader.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Mangelfull beslagsløsning mot vegg/dør:
Det mangler en beslagsløsning, eller den eksisterende løsningen er mangelfull, i overgangen mellom terrassen og ytterveggen/døren. Dette medfører økt risiko for fukt, råte og påfølgende skader. Det anbefales å utbedre dette, samt å gjennomføre en nærmere kontroll av konstruksjonen i dette området.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
Skadedyr/gnagere:
Det er opplyst om tidligere forekomst av skadedyr/gnagere som kan over tid medføre skader på konstruksjoner, isolasjon og tekniske installasjoner, og skjulte følgeskader kan ikke utelukkes. Det anbefales å rekvirere skadedyrfirma for å kartlegge omfang, eventuell pågående aktivitet og behov for tiltak, for eksempel sanering, tetting av åpninger og forebyggende tiltak mot videre skadedyraktivitet. Eier/rekvirent opplyser at det ikke har vært observert mus i første etasje eller loftsetasje.

Kjeller - Bad - Dokumentasjon for våtrom
Manglende/utilstrekkelig dokumentasjon:
Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran/tettesjikt, og eventuelt diffusjonstetting for innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone (for eksempel downlights, vann-/avløpsrør, ventilasjonskanaler eller høyttalere). Dette medfører usikkerhet knyttet til om tettesjikt og eventuell diffusjonssperre er korrekt utført, med risiko for lekkasjer, kondens og fuktskader.

Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom det er mulig, hvis ikke må det knyttes økt usikkerhet til utførelsen og TG 2 settes uavhengig av tettesjiktets faktiske tilstand, som vurderes under eget punkt. For eldre våtrom foreligger det normalt ikke dokumentasjon i henhold til dagens krav.

Kjeller - Bad - Overflater, vegger og himling
Mangelfull sokkellist under baderomsplater:
Mangelfull fagmessig utførelse, herunder manglende eller utilstrekkelig sokkellist i underkant av baderomsplatene, medfører økt fuktbelastning i platekanten og kan føre til redusert funksjonstid samt økt risiko for fuktskader.

Kjeller - Bad - Overflater gulv
Oppkant på terskel ved dusj drenerende hull:
Det er oppkant pa terskel ved dusj. Det bør lages drenerende hull i tett sokkel/terskel ved dusj, slik at vann fra gulvet utenfor dusjen kan renne inn til sluket i dusjsonen. Manglende synlig membranoppkant ved dørterskel:
Det er ikke synlig oppkant for det vanntette sjiktet (fuktsikring/membran) ved dørterskelen. En terskel av trevirke regnes ikke som en vanntett løsning. Det anbefales å demonteres feielist for å avdekke om det er membranoppkant. Dersom det mangler øker dette risikoen for vannlekkasje ut av rommet ved vannsøl eller lekkasje.

Kjeller - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er gjenstående arbeid, gjelder fuging med silikon mellom servant og vegg. Dette bør ferdigstilles.

Kjeller - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Forhøyede fuktverdier nærmere undersøkelser:
Det er fuktmåling som viser forhøyet, men uten konstaterte fuktskader i tilstøtende vegg mot våtsone. Det kan ikke konkluderes med om forholdet skyldes utettheter mot våtsone eller generelt manglende fuktsikring og for svak ventilering av kjelleretasjen. Det bør gjøres nærmere undersøkelser, og tiltak må påregnes.

1. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom
Manglende/utilstrekkelig dokumentasjon:
Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran/tettesjikt, og eventuelt diffusjonstetting for innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone (for eksempel downlights, vann-/avløpsrør, ventilasjonskanaler eller høyttalere). Dette medfører usikkerhet knyttet til om tettesjikt og eventuell diffusjonssperre er korrekt utført, med risiko for lekkasjer, kondens og fuktskader.

Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom det er mulig, hvis ikke må det knyttes økt usikkerhet til utførelsen og TG 2 settes uavhengig av tettesjiktets faktiske tilstand, som vurderes under eget punkt. For eldre våtrom foreligger det normalt ikke dokumentasjon i henhold til dagens krav.

1. Etasje - Bad - Overflater gulv
Belegg ikke limt:
Gulvbelegget er ikke limt til underlaget. Det innebærer at det kan oppstå bevegelser, sammentrekninger og utvidelser ved temperaturendringer. Det vurderes ikke som nødvendig å utbedre forholdet på nåværende tidspunkt, men forholdet bør hensyntas og følges med på.

1. Etasje - Stue/kjøkken/gang - Overflater og innredning
Skader og bruksslitasje på benkeplate:
Benkeplaten har enkelte skader, og vedlikehold eller utskifting bør vurderes av ny eier.

Innvendige vann og avløpsrør
Passert funksjonstid:
Over halvparten av forventet funksjonstid for eldre røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger.

Varmtvannsbereder/tank
Funksjonstid:
Berederen har passert, eller passerer snart 20 år, og har en usikker gjenværende funksjonstid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.

Grunnmur og fundamenter
Riss/sprekker bør overvåkes:
Det er observert setning/skjevheter. Jevnlig tilsyn anbefales for å avklare om det er pågående utvikling. Dersom det oppstår endringer, bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak.

TG3
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Høye fuktverdier og innredet/varig opphold: (TG3)
Det er observasjoner og/eller fuktmåling som viser høye fuktverdier i konstruksjoner mot terreng. Siden det er innredet med påfòret gulv/vegger mot terreng av organiske materialer (trevirke o.l), må den nye eieren forvente å måtte gjøre tiltak og utskiftninger dersom man ønsker å benytte etasjen til varig opphold.

Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og eksakt årsak er ikke kjent. Det bør derfor gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Kostnadsestimat gjelder riving og gjennoppbygging etter at tiltak på drenering, fuktsikring og isolering er utført. Plast (dampsperre) på vegger mot terreng:
Det er benyttet plast (dampsperre) på vegger mot terreng. Plast pa vegger mot terreng var en vanlig byggemetode før, men blir i dag sett pa som en risikokonstruksjon siden det erfaringsmessig oppsta r kondens mellom grunnmur og utlektet vegg. Konstruksjonen bør derfor jevnlig kontrolleres. Begrenset/mangellfull ventilasjon:
Det er begrenset eller mangelfull ventilasjon i kjeller, og det bør etableres bedre ventilering/ventilasjonsløsning for å redusere fuktbelastningen. Alternativt anbefales det å montere en sorpsjonsavfukter, som i enda større grad enn ventiler kan bidra til å regulere fuktnivået.

Kjeller - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Mangelfull tetting ved rørgjennomføring:
Mangelfull utførelse/tetting ved rørgjennomføring (rørgjennomføring ved vask). Dette anbefales utbedret for å unngå lekkasje og følgeskader. Manglende/mangelfull membran (vegger): (TG3)
Det er ikke påvist membran/tettesjikt på vegger i våtsone ved vasken. Dette gir økt risiko for fukt- følgeskader dersom overflatene utsettes for direkte vannsøl o.l. Overflatene bør derfor kontrolleres jevnlig, og fuktpåkjenning som vannsøl o.l. bør begrenses.

1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Vindu i våtsone:
Vindu er montert i våtsone (inntil 1 meter ut fra dusjdør, dusjkabinett eller badekar), noe som medfører økt risiko for fuktskader. Det vurderes ikke å være behov for tiltak så lenge dusjdører/dusjkabinett benyttes og overflaten ikke utsettes for direkte vannsprut. Avvik er satt i henhold til standardens krav. Mangelfull tetting ved rørgjennomføring:
Mangelfull utførelse/tetting ved rørgjennomføring (rørgjennomføring ved vask). Dette anbefales utbedret for å unngå lekkasje og følgeskader. Manglende/mangelfull membran (vegger): (TG3)
Det er ikke påvist membran/tettesjikt på vegger, spesielt med tanke på våtsoner. Dette gir økt risiko for fukt- følgeskader dersom overflatene utsettes for direkte vannsøl o.l. Overflatene bør derfor kontrolleres jevnlig, og fuktpåkjenning som vannsøl o.l. bør begrenses.

Basert på rommets nåværende bruk, med dusjvegger/dusjkabinett som begrenser vannbelastningen på veggene, vurderes strakstiltak ikke som nødvendig. Dersom bruken endres, eller rommet skal oppgraderes, bør forholdet utbedres. For å fjerne avviket må det etableres tilfredsstillende fuktsikring, og kostnadsestimatet gjelder for dette.

Fuktsikring og drenering
Terrengforhold / fallforhold mot ved grunnmur/ringmur:
Terrenget har ikke tilfredsstillende fall ut fra boligen. Overflatevann ledes derfor ikke tilstrekkelig bort, noe som gir økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner mot terreng, samt risiko for vannansamling. Det anbefales å etablere fall på minimum 2 cm per meter de første 3 meterne ut fra boligen, alternativt iverksette andre tiltak for effektiv bortledning av overflatevann. Levetid/funksjonstid og fuktnivå:
Det er registrert forhøyet fuktnivå i konstruksjoner mot terreng, og over halvparten av forventet levetid for drenering er passert, som kan være en indikasjon på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt. Forhøyet fukt kan over tid gi fuktskader, misfarging, sopp- og råteskader og dårlig inneklima, særlig dersom det er påforede konstruksjoner mot terreng. Det anbefales nærmere undersøkelse av årsak (drenering, fuktsikring, terrengfall, overvann osv) og utbedring av fuktkilden, og inntil årsaken er avklart bør tilstanden overvåkes jevnlig. Påvist vanninntrengning / fukt i konstruksjon: (TG3)
Det er ved observasjon og fuktmåling påvist vanninntrengning og fukt i konstruksjoner mot terreng, som viser at drenering og fuktsikring ikke fungerer / har sviktet. Konstruksjoner mot terreng er innredet med påforede gulv/vegger av organiske materialer, og uten tiltak gir dette vedvarende fuktbelastning og høy risiko for mugg- og råteskader på konstruksjoner mot terreng, med følgeskader og påvirkning av inneklimaet. Det bør påregnes omfattende tiltak ved omlegging av drenering, ny utvendig fuktsikring og isolering av grunnmur samt utbedring/utskifting av fuktskadede materialer. Forholdet vurderes som uavklart, og årsakene anses som sammensatte, og det bør foretas ytterligere undersøkelser. Kostnadsestimat er vanskelig å fastsette uten videre undersøkelser og må ses i sammenheng med vurderingen under rom mot terreng / krypkjeller.

TGIU
1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking fra tilstøtende vegg/rom mot fuktutsatt våtsone var ikke mulig da denne vender mot yttervegger og opp,urt ildsted, og hulltaking i øvrige vegger ville ikke nødvendigvis gitt et korrekt resultat. Det er derfor ikke utført hulltaking og fuktmåling.

Kommentar:
Hulltaking er en inspeksjonsmetode der det bores inspeksjonshull fra tilstøtende rom for å kontrollere eventuelle avvik, fukt og skader i konstruksjonen.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Det er registrert eller observert forekomst av parkslirekne på eller i tilknytning til eiendommen. Parksli rekne er en fremmed invasiv planteart som kan spre seg raskt og forårsake skade på bygninger, konstruksjoner og naturlig vegetasjon. Kostnader til eventuell sanering eller kontroll av bestanden må påregnes.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.