Øvre Langedalshaugane 24

Tomten har et relativt planert terreng. Tunet er opparbeidet med grus, og det er plass til flere biler på egen tomt. Ellers er tomten opparbeidet med platting/terrasse og gruset område rundt
bebyggelsen.

I matrikkelen er grensene registrert til nøyaktig måling 3 - 11cm. Arealbekreftelse fra Ullensvang er vedlagt salgsoppgaven.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
- Varmekabler bad og i gang
- Ildsted

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for Langedalshaugen.
REGULERINGSPLAN
PlanID: 12282016002
Planstatus: Endelig vedtatt arealplan
Plantype: Detaljregulering
Plannavn: Reguleringsplan for Langedalshaugen
Ikrafttredelsesdato: 22.11.2017

Delarealer
Delareal: 558 m²
Formål: Fritidsbebyggelse
Feltnavn: O

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Solfonn-Langedalen, vedtatt 14.01.2001. Her er hele eiendommen på 558 m² avsatt til forretning, framtidig, område O.

I Kommuneplanens arealdel for Odda kommune, vedtatt 18.12.2007, er hele eiendommen på 558 m² avsatt til erverv, nåværende. Det er samtidig igangsatt arbeid med ny kommuneplanens arealdel (PlanID 2020011).

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4618/31/511:
11.02.2015 - Dokumentnr: 125612 - Bestemmelse iflg. skjøte
Omhandler pliktig medlemskap i velforening/huseierforening

09.12.2014 - Dokumentnr: 1084155 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4618 Gnr:31 Bnr:431

01.01.2020 - Dokumentnr: 216617 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1228 Gnr:31 Bnr:511

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 24.03.2015

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Megler har ikke klart å oppdrive godkjente byggemeldte tegninger, til tross for henvendelse til kommunen. Dokumentene ville vist hvilken bruk boligens ulike rom er godkjent til. Megler har derfor ikke fått kontrollert om dagens bruk samsvarer med godkjent bruk.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

FRITIDSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med torv.

Levetid:
Normal levetid for torvtak er 30 til 50 a r. Torvtak bør jevnlig kontrolleres og beskjæres. Det kan o`g være nødvendig med etterfylling av torv/jord.

Inspisert/vurdert fra:
Vurderingen av taktekkingen er basert på det som er synlig både innvendig og utvendig fra de delene av taket som er blitt kontrollert.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av alu/stål.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet drenering . Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er i hovedsak lukket på begge sider og er ikke tilgjengelig for tilstrekkelig inspeksjon. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle observasjoner fra underliggende etasje og luke i knevegger.

Ved visuell kontroll av tilgjengelige overflater ble det ikke registrert synlige avvik, feil eller mangler. Det kan likevel være skjulte forhold som ikke er avdekket ved befaringen og tilstandsgrad er derfor ikke fastsatt.

Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.

Til informasjon:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Vinduer og ytterdører: Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Boligen har terrasse/veranda/balkong.

Kommentar:
Undersøkelsene er basert på visuell undersøkelse, samt stikkprøver. For opplysninger om størrelse, se eget felt under areal. - Plattinger og uteområde på bakkenivå verken kontrolleres ikke og vurderes normalt ikke i denne rapporten med mindre det er nevnt under.

Merknad:
Vurderingen er basert på det som var synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Adkomsten var begrenset for kontroll av bjelker, bæring og fundamentering. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger feil, avvik eller mangler som ikke er avdekket.

Innvendig:

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue/kjøkken.

Pipe og ildsted: (HMS)
Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr.

Merknad:
Det er gitt opplysninger eller fremlagt tilsynsrapport som avdekker feil, mangler eller avvik som gjelder typegodkjent stige for feier (i følge eier gjelder dette de fleste hyttene i dette tidsrommet, og ferdigattesten er gitt med denne "mangelen"). Viser til eier/oppdragsgiver og/eller tilsynsrapport for ytterligere opplysninger.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Byggegrunn består trolig av pukk/stein.

Kommentar:
Vurderingen er naturligvis begrenset, og det er ikke utført grunnundersøkelser. Opplysninger om grunnforhold kan være antagelser, og det kan derfor avvik fra faktiske forhold.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Fuktsikring og drenering: Boliger som er oppført på ringmur, uten innredet rom mot terreng/bakkenivå, har ofte ikke etablert drensrør og fuktsikring på utsiden av bygget på samme måte som boliger med kjeller/rom mot terreng.

Det er ikke gitt opplysninger om vannansamling inn mot boligen, og dette ble heller ikke observert på befaringsdagen. Forholdet bør likevel holdes under normalt tilsyn, særlig ved mye nedbør og snøsmelting.

Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført med ringmur.

Generelt:
Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll.

TG2
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Taknedløp frostskader:
Det er registrert frostskader/deformasjoner på to taknedløp. Skadene vurderes ikke å ha vesentlig betydning for funksjonen, da boligen er oppført over bakkenivå og det er drenerende masser rundt bygningen. Skadde/deformerte taknedløp regnes likevel som avvik etter NS 3600, og utbedring må utføres dersom avviket skal fjernes.

1. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling
Mangelfull silikonfuge under baderomsplater:
Mangelfull fagmessig utførelse, herunder manglende vanntett silikonfuge i underkant av baderomsplatene, medfører økt fuktbelastning i platekanten og kan føre til redusert funksjonstid samt økt risiko for fuktskader. Etter dagens bruk med dusjkabinett er det lite risiko.

1. Etasje - Bad - Overflater gulv
Fallforhold:
Gulvet har ikke tilfredsstillende fallforhold (fallforhold mot sluket under dusjkabinett er kontrollert), verken lokalt fall mot sluk eller høydeforskjell mellom sluk og gulv ved dør. Dette kan medføre vannoppsamling på gulvet, økt belastning på fuktsikringen og økt risiko for lekkasje. Forholdet bør tas hensyn til ved bruk. Utbedring anses lite kostnadseffektivt som et enkeltstående tiltak, men bør vurderes i forbindelse med oppgradering av rommet. Dersom det ikke er montert tett dusjkabinett bør dette vurderes slik at dusjvann går direkte i sluk. Dette gir minimal fuktpåkjenning på gulv/vegger ved dusjing og reduserer risikoen for skader.

1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Dør i våtsone:
Dør er montert i våtsone (inntil 1 meter ut fra dusjdør, dusjkabinett eller badekar), noe som medfører økt risiko for fuktskader. Det vurderes ikke å være behov for tiltak så lenge dusjdører/dusjkabinett benyttes og overflaten ikke utsettes for direkte vannsprut. Avvik er satt i henhold til standardens krav. Sluk lite tilgjengelig:
Sluket og overgangen mellom sluk/klemring/tettesjikt var lite tilgjengelig på befaringsdagen (under dusjkabinett/badekar). På grunn av risikoen for skader på utstyr og overflater, og at gjenstanden er tung, er det ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser, og det anbefales undersøkelse når forholdene ligger til rette for det. Membran/tettesjikt passert alderskriteriet:
Membran/tettesjikt har passert alderskriteriet for usikker fremtidig funksjon. Dette medfører økt risiko for aldersrelaterte svekkelser i fuktsikringen, med økt risiko for lekkasjer og følgeskader over tid. Jevnlig kontroll og forsiktig bruk anbefales, og oppgradering/utskifting av tettesjikt må påregnes etter hvert eller når behovet oppstår. Gulvgjennomføring manglende oppbrett/tetting:
Det er gjennomføring i gulv uten tilfredsstillende oppbrett/oppkant eller tetting med membran/fuktsikring (25mm over ferdig gulv). Dette gir svekket tetthet rundt gjennomføringen, og vann kan trekke ned i konstruksjonen ved vannsøl eller lekkasje. Forholdet gir økt risiko for fuktskader i gulv og eventuelle underliggende konstruksjoner. Det anbefales å utbedre gjennomføringen med egnet mansjett, membranoppbrett eller annen godkjent fuktsikker løsning.

Loftsetasje - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon
Det mangler tilluft:
Rommet har mekanisk/balansert avtrekk, men mangler tilfredstillende tilluft. Dette kan kan redusere avtrekkseffekten når døren er lukket. Det anbefales å utbedre lufttilførselen.

Innvendige vann og avløpsrør
PEX-rør merket med tusj:
Vannrør i plast/PEX er merket med tusj. Enkelte typer tusj/merkepenn kan påvirke plastmaterialet og gi usikkerhet rundt rørets levetid. Forholdet bør avklares med rørlegger eller leverandør, og merkene bør forsøkes fjernet dersom dette kan gjøres uten å skade rørene.

TGIU
Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen er i hovedsak lukket på begge sider og er ikke tilgjengelig for tilstrekkelig inspeksjon. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle observasjoner fra underliggende etasje og luke i knevegger.

Ved visuell kontroll av tilgjengelige overflater ble det ikke registrert synlige avvik, feil eller mangler. Det kan likevel være skjulte forhold som ikke er avdekket ved befaringen og tilstandsgrad er derfor ikke fastsatt.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.