Ålvikvegen 816

Tomten har et skrånende terreng. Tunet er opparbeidet med asfalt, og det er plass til flere biler på egen tomt. I tillegg er det parkeringsplass i garasje. Ellers er tomten opparbeidet med forstøtningsmur, platting/terrasse, beplantning, og hage med plen. På nedsiden av boligen er det en pent opparbeidet steinplatting og steinsatt fontene.

Eiendommens grenselinjer rundt boligen er oppgitt med "Middels nøyaktig" i eiendomskart fra Kvam kommune. Se vedlagt kart.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
-Pipe med ildsted
-Varmekabler på bad
-Varmepumpe

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Lett adkomst fra offentlig vei.
Det vil bli skiltet med visningsskilt fra NORDVIK under felles visning.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4622/77/344:
05.01.1994 - Dokumentnr: 45 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:77 Bnr:72
Dokumentet omhandler oppmåling og fradeling av en parsell på 102 m² fra gnr. 77, bnr. 72, som har fått betegnelsen gnr. 77, bnr. 347. Dokumentet inneholder målebrev og kart over eiendommens grenser.

25.09.2026 - Dokumentnr: 1104353 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Nordvik Oppgjør AS
Org.nr: 814 449 912
Elektronisk innsendt
Omhandler sikring

05.01.1994 - Dokumentnr: 39 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:77 Bnr:226
Dokumentet omhandler oppmåling og fradeling av gnr. 77, bnr. 344, med et areal på 422 m². Det ble samtidig foretatt en mindre grensejustering mot gnr. 77, bnr. 72, hvor ca. 4 m² ble overført hver vei.

Denne eiendommen er tidligere utskilt fra eiendommen med 77/72 i Kvam kommune ( hovedbølet ).

Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det betyr at det ikke foreligger dokumentasjon på boligen lovlig kan tas i bruk. Boligen er oppført før 1998, det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.

Megler har ikke klart å oppdrive godkjente byggemeldte tegninger, til tross for henvendelse til kommunen. Dokumentene ville vist hvilken bruk boligens ulike rom er godkjent til. Megler har derfor ikke fått kontrollert om dagens bruk samsvarer med godkjent bruk.

Det er i midlertid mottatt byggesaksdokumentasjon fra Kvam kommune datert 1966. Dokumentasjonen omhandler oppføring av fem tomannsboliger på Sælholmfeltet for borettslaget Sælholm II. Ålvik bygningsråd godkjente i vedtak av 07.06.1966 plassering og hustype for boligene, under forutsetning av at gjeldende lover og forskrifter ble fulgt. Dokumentasjonen inneholder blant annet byggemelding, uttalelse vedrørende grunnforhold, godkjenningsvedtak og situasjonskart.

Det er ikke fremlagt ferdigattest eller brukstillatelse i den mottatte dokumentasjonen. Det er heller ikke fremlagt godkjente plantegninger som viser boligens innvendige rominndeling.

Eiendommen ligger innenfor et registrert faresoneområde for kvikkleireskred. Kommuen opplyser at fare ikke vurdert (aktsemd).

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige.
Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

TOMANNSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med tegltakstein.

Levetid:
Normal levetid for tegltakstein er 30 til 60 a r.
Stedvis utskiftinger av stein er normalt mellom 10 og 40 a r.

Inspisert/vurdert fra drone:
Vurderingen er basert på en visuell droneinspeksjon av taket,
supplert med observasjoner på bakkenivå.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av alu/stål.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet drenering . Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp.

Snøfangere: (HMS)
Snøfangere er ikke et eget kontrollpunkt i forskrift til avhendingsloven, men manglende snøfangere kan medføre risiko for snøras fra tak, med fare for skade på personer, bygningsdeler, kjøretøy og områder ved inngangspartier/ferdselsareal. Ny eier bør være oppmerksom på forholdet og vurdere behov for ettermontering ut fra takform, taktekking, snømengder og bruk av området rundt bygningen. Det bemerkes at montering av snøfangere også kan øke belastningen på takkonstruksjonen, og tiltak bør derfor vurderes helhetlig.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i trevirke, med kaldtloft.

Merk:
Det var begrenset tilgang for kontroll på innside/underside da det ikke er lagt gulv på hele eller deler av kaldtloftet. Dette innebærer at det kan være avvik som ikke ble oppdaget ved befaringen. Ytterligere undersøkelse anbefales.

Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.

Til informasjon:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Vinduer og ytterdører: Vinduer av enkle/koblet glass og isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Boligen har altan.

Risikokonstruksjon:
Det gjøres oppmerksom på at en takterrasse med lukket konstruksjon anses som en risikokonstruksjon som har en høy skadefrekvens. Den betraktes som spesielt utsatt for fuktighet på grunn av risikoen for kondens og vannlekkasje. Vurderingen gjelder det som er synlig, og konstruksjonen bør jevnlig inspiseres. Normal levetid på membran/tettesjikt er mellom 15 og 35 år.

Kommentar:
Undersøkelsene er basert på visuell undersøkelse, samt stikkprøver. For opplysninger om størrelse, se eget felt under areal. - Plattinger og uteområde på bakkenivå verken kontrolleres ikke og vurderes normalt ikke i denne rapporten med mindre det er nevnt under.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverk og fallsikring er kommentert/omtalt uten tilstandsgrad etter føringene i forskrift til avhendingslova. Avvik fra dagens krav og mulige konsekvenser er omtalt, uten tilstandsgrad. Mangelfull sikring kan øke risikoen for fall og personskade, særlig for barn. Utbedringer anbefales generelt for å redusere risikoen for skader.

Følgende forhold ble avdekket:
Rekkverkshøyden oppfyller ikke dagens krav (100 cm).

Innvendig:

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue.

Pipe og ildsted: (HMS)
Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted med tilhørende deler er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Rom mot terreng er innredet med påforet gulv/vegger.

Merk:
Det gjøres oppmerksom på at påforede gulv og vegger er særlig fuktutsatte konstruksjoner som erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Eldre boliger har ofte manglende fuktsikring i gulv mot grunn og vegger mot terreng, noe som kan medføre fuktopptak (kapillært oppsug) og øvrige fuktrelaterte problemstillinger, med påfølgende skader og følgeskader. Det anbefales jevnlig tilsyn for å avdekke eventuell fukt samt mugg- og råteskader.

Hulltaking:
Det er tatt hull for fuktsøk i nedre del av veggen pa soverom mot terreng i underetasje. - Dette er en inspeksjonsmetode for å sjekke etter avvik, fukt og skader. Det gjøres oppmerksom at på dette er en stikkprøve, det kan ikke utelukkes fukt eller skader andre steder i skjult konstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan f.eks endre seg ved årstider, fukt- og temperaturforhold.

Relativ luftfuktighet (RF) ble målt med probe i veggkonstruksjonen:
Målingen viste 94,6 %, ved 17,6 celsius.

Under ca. 60 % RF anses normalt som tørt. Ca. 60 75 % RF vurderes som moderat fuktnivå, mens over ca. 75 80 % RF gir økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader over tid.

Vektprosent i trevirke er målt på innside av inspeksjonshull:
Målingen viste vektprosent på 25,4 %.

Under 16 % anses normalt som tørt. Verdier mellom 16 20 % ligger i risikosonen, mens over 20 % innebærer høy risiko for fukt- og råteskader.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Fuktsikring og drenering: Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder.

Kommentar:
Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.)

Levetid:
Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje.

Generelt:
Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Utvendige vannledninger av kobber/stål og utvendige avløpsrør av betong/støpejern.

Oljetank: Eier/oppdragsgiver har bekreftet at det ikke er oljetank på eiendommen.

TG2
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Levetid/funksjonstid:
Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid er passert, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og tilsier behov for vedlikehold og utskiftinger i tiden fremover. Det anbefales å skifte takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen. Skader/lekkasjer:
Det er observert avvik som skader, hull/ og skjevheter på takrenne og nedløp som bør utbedres/skiftes. Eventuelt anbefales det å skifte ut takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen. Skorstein og gjennomføringer i taket:
På grunn av alder og erfaringsmessig slitasje kan det oppstå lekkasjer rundt gjennomføringer i taket, som skorstein, luftehatter og lignende. Bly/beslag rundt gjennomføringer bør kontrolleres jevnlig og skiftes ved behov for å redusere risikoen for vanninntrenging og fuktskader i takkonstruksjonen. Dersom det ikke er montert heldekkende beslag rundt skorstein, anbefales det å montere dette.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
Slitasje med vedlikeholdsbehov:
Den utvendige fasaden har slitasje etter værpåkjenning, med behov for vedlikehold for å opprettholde tiltenkt levetid og redusere risikoen for fukt og råteskader. Lufting av kledning:
Det er lite eller ingen lufting i nedre kant av kledningen, noe som ofte var vanligere før i tiden, men som øker risikoen for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Forholdet tilsier behov for jevnlig vedlikehold, og ved eventuell utskifting av kledning anbefales det å etablere eller forbedre luftespalte mellom kledningen og ytterveggen.

Manglende musebånd:
Ved stikkprøve ble det ikke observert musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Manglende musebånd gir økt risiko for inntrengning av mus og andre gnagere, som over tid kan medføre skader i konstruksjoner, isolasjon og tekniske installasjoner. Foreslått tiltak er montering av musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Se også eventuelle vurderinger under eget punkt for skadedyr.

Innvendige overflater
Slitasje og skader (særlig gulv):
Det er en del slitasje og skader, spesielt på gulv, men forholdet er i hovedsak av estetisk betydning og eventuell oppussing bør vurderes ut i fra eget behov og krav. Gjenstående arbeider / ufagmessig utførelse:
Det er en del gjenstående arbeider / ufagmessig utførelse, blant annet ved listverk og overganger. Dette bør ferdigstilles eller utbedres ut fra eget behov og krav. Det er registrert sprekkdannelse i glassfeltet i innerdøren ved inngangspartiet. Skadet glass medfører risiko for ytterligere oppsprekking og kan utgjøre en fare for personskade. Det anbefales derfor at glasset, eventuelt hele døren, skiftes ut.

Innvendige trapper
Høy slitasje:
Trappen(e) fremstår med høy slitasje og skader. På bakgrunn av dette bør ny eier vurdere vedlikehold eller utskiftinger.

1. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Skader og bruksslitasje på innredning:
Kjøkkeninnredningen har skader og preg av bruksslitasje, og vedlikehold eller utskifting bør vurderes av ny eier. Mangelfull utførelse / gjenstående arbeider:
Det er mangelfull fagmessig utførelse og/eller gjenstående arbeider knyttet til monteringsarbeidet, som bør utbedres/ferdigstilles.

1. Etasje - Kjøkken - Avtrekk
Kjøkkenventilator redusert funksjon/effekt:
Eldre ventilator med redusert funksjon/effekt. Vedlikehold, reparasjon eller utskifting bør derfor påregnes etter hvert.

Innvendige vann og avløpsrør
Funksjonstid/levetid:
Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid for eldre røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Passert funksjonstid (varmepumpe):
Over halvparten av forventet funksjonstid er passert (usikker fremtidig funksjon for varmepumpe inntreffer ved 15 år), og på grunn av alder er det økt sannsynlighet for feil som kan medføre behov for reparasjon og/eller utskifting i perioden fremover. Støy/ulyder fra utedel:
Det er støy og ulyder fra utvendig del, noe som kan indikere feil eller avvik på anlegget. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser eller service på anlegget, og vurdere eventuelle tiltak basert på dette.

Varmtvannsbereder/tank
Funksjonstid:
Berederen har passert, eller passerer snart 20 år, og har en usikker gjenværende funksjonstid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.

Fuktsikring og drenering
Terrengforhold / fallforhold mot ved grunnmur/ringmur:
Terrenget har ikke tilfredsstillende fall ut fra boligen. Overflatevann ledes derfor ikke tilstrekkelig bort, noe som gir økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner mot terreng, samt risiko for vannansamling. Det anbefales å etablere fall på minimum 2 cm per meter de første 3 meterne ut fra boligen, alternativt iverksette andre tiltak for effektiv bortledning av overflatevann. Manglende fuktsikring:
Boliger fra denne tidsperioden har normalt ikke fuktsikring av grunnmuren slik dagens byggeskikk tilsier. Ved utbedring av dreneringen anbefales det å etablere fuktsikring og samtidig etterisolere grunnmuren utvendig i tråd med dagens anbefalte løsninger. Levetid/funksjonstid og fuktnivå:
Det er registrert forhøyet fuktnivå i konstruksjoner mot terreng, og over halvparten av forventet levetid for drenering er passert, som kan være en indikasjon på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt. Forhøyet fukt kan over tid gi fuktskader, misfarging, sopp- og råteskader og dårlig inneklima, særlig dersom det er påforede konstruksjoner mot terreng. Det anbefales nærmere undersøkelse av årsak (drenering, fuktsikring, terrengfall, overvann osv) og utbedring av fuktkilden, og inntil årsaken er avklart bør tilstanden overvåkes jevnlig.

Grunnmur og fundamenter
Riss/sprekker bør overvåkes:
Det er observert riss/sprekker og setning/skjevheter. Jevnlig tilsyn anbefales for å avklare om det er pågående utvikling. Dersom det oppstår endringer, bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak.

TG3
Taktekking
Samlet vurdering: (TG3)
Taktekking og undertak har passert over halvparten av forventet levetid, og det er registrert betydelige skader og svekkelser. Det er et betydelig antall knuste og ødelagte takstein, og som følge av lekkasjer er det påvist fukt- og råteskader. Forholdene medfører økt risiko for ytterligere lekkasjer og fuktskader på undertaket og øvrige deler av takkonstruksjonen. På bakgrunn av registrerte skader og konstruksjonens alder må utskifting av taktekkingen påregnes. Det anbefales ytterligere undersøkelser av undertaket for å kartlegge skadeomfanget. Ved omlegging eller utskifting av taktekkingen bør det samtidig vurderes utskifting av tilhørende beslag, takrenner, vannbord og vindskier og kostnadsestimatet er basert på dette.

Takkonstruksjon/Loft
Begrenset lufting/ventilering:
Det er begrenset med lufting/ventilering på loftet, som anbefales å utbedre siden det medfører større risiko for kondens og fukt-/råteskader. Bør jevnlig kontrolleres. Lekkasje med fukt- og råteskader: (TG3)
Det er fukt- og råteskader i takkonstruksjonen, som vurderes å ha sammenheng med lekkasjer fra taktekking/beslag, se også vurdering under punktet taktekking . Vedvarende fukt kan medføre muggvekst, råteskader og videre svekkelse av konstruksjonen. Årsak til lekkasje/fuktinntrengning må utbedres, og utskifting av fukt- og råteskadede materialer i konstruksjon og undertak må påregnes. Tiltak bør sees i sammenheng med omlegging/utskifting av taktekking og tilhørende beslag og kostnadsestimatet er basert på dette.

Vinduer og ytterdører
Sprukket/knust glass:
Det er sprukket/knust vindusglass. Forholdet medfører risiko for personskade og følgeskader på konstruksjoner dersom tiltak ikke utføres. Utskifting av glass eller hele vinduet bør påregnes. Punkterte glassruter:
Det er antydning til enkelte punkterte glassruter, og alder på glassene medfører økt risiko for ytterligere punktering over tid, med redusert isolerende effekt og behov for utskifting av berørte glassruter. Usikker fremtidig funksjon isolerglass over 35 år:
Isolerglassrutene er eldre enn 35 år, og har på grunn av alder usikker fremtidig funksjon. Det må påregnes økende risiko for punktering med redusert isolerende effekt over tid. Utskifting av berørte ruter må påregnes ved punktering. Fukt- og råteskader: (TG3)
Det er registrert omfattende fukt- og råteskader ved flere vinduer/dører. Skadene medfører behov for tiltak og økt risiko for videre fuktinntrengning og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner. Utskiftinger av berørte vinduer/dører og tilhørende omramming/beslag må påregnes.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Passert funksjonstid membran/tettesjikt:
Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid for membran/tettesjikt er passert (der det er bygget rom under), noe som medfører høyere risiko for lekkasje og skader. Utskifting bør planlegges etter hvert. Betydelig skjevhet/svikt: (TG3)
Det er betydelig skjevhet/svikt og råteskader i konstruksjonen. Forholdet kan innebære redusert bæreevne og fare for sikkerheten, med risiko for videre skadeutvikling. Nærmere undersøkelse av fagkyndig og utbedring/forsterkning må påregnes. Det frarådes å bruke altanen.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Begrenset/mangellfull ventilasjon:
Det er begrenset eller mangelfull ventilasjon, og det bør etableres bedre ventilering/ventilasjonsløsning for å redusere fuktbelastningen. Alternativt anbefales det å montere en sorpsjonsavfukter, som i enda større grad enn ventiler kan bidra til å regulere fuktnivået. Plast (dampsperre) på vegger mot terreng:
Det er benyttet plast (dampsperre) på vegger mot terreng. Plast pa vegger mot terreng var en vanlig byggemetode før, men blir i dag sett pa som en risikokonstruksjon siden det erfaringsmessig oppsta r kondens mellom grunnmur og utlektet vegg. Konstruksjonen bør derfor jevnlig kontrolleres. Høye fuktverdier og innredet/varig opphold: (TG3)
Det er observasjoner og/eller fuktmåling som viser at det har vært høye fuktverdier i konstruksjoner mot terreng. Siden det er innredet med påfòret gulv/vegger mot terreng av organiske materialer (trevirke o.l), må den nye eieren forvente å måtte gjøre tiltak og utskiftninger dersom man ønsker å benytte etasjen til varig opphold.

Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og eksakt årsak er ikke kjent. Det bør derfor gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Kostnadsestimat gjelder riving og gjennoppbygging etter at tiltak på drenering, fuktsikring og isolering er utført.

Underetasje - Bad - Generell
Samlet vurdering av rommet: (TG3)
Våtrommet er vurdert til TG3 på bakgrunn av flere vesentlige avvik som samlet gir redusert funksjon og økt risiko for fukt- og følgeskader. Det er særlig lagt vekt på alder og tilstand på membran/tettesjikt og sluk, manglende eller mangelfull fuktsikring i våtsoner, bom, riss og sprekker i fliser, skader, slitasje og alder på overflater og utstyr, begrenset ventilasjon, samt eldre og ufagmessige løsninger. Det foreligger også lite eller manglende dokumentasjon på utførelsen.

Samlet sett er avvikene av et slikt omfang at våtrommets funksjon og fuktsikkerhet ikke kan forventes ivaretatt ved normal bruk. Det kan også avdekkes ytterligere avvik når konstruksjonene åpnes i forbindelse med oppgradering.

Ny eier må derfor påregne omfattende oppgradering av rommet, med betydelige kostnader dersom våtrommet skal tilfredsstille dagens krav.

Underetasje - Vaskerom - Generell
Samlet vurdering av rommet: (TG3)
Våtrommet er vurdert til TG3 på bakgrunn av flere vesentlige avvik som samlet gir redusert funksjon og økt risiko for fukt- og følgeskader. Det er særlig lagt vekt på alder og tilstand på membran/tettesjikt og sluk, manglende eller mangelfull fuktsikring i våtsoner, Utilstrekkelige fallforhold, skader, slitasje og alder på overflater og utstyr, begrenset ventilasjon, samt eldre og ufagmessige løsninger. Det foreligger også lite eller manglende dokumentasjon på utførelsen.

Samlet sett er avvikene av et slikt omfang at våtrommets funksjon og fuktsikkerhet ikke kan forventes ivaretatt ved normal bruk. Det kan også avdekkes ytterligere avvik når konstruksjonene åpnes i forbindelse med oppgradering.

Ny eier må derfor påregne omfattende oppgradering av rommet, med betydelige kostnader dersom våtrommet skal tilfredsstille dagens krav.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Hull / lekkasje på avløpsrør (TG3):
Eier opplyser om hull/lekkasje på avløpsrøret fra boligen. Ifølge eier er skadestedet lokalisert i naboens hage. Det må påregnes omfattende arbeider og betydelige kostnader i forbindelse med lokalisering og utbedring av forholdet. Det anbefales også å kontakte forsikringsselskapet for å avklare om hele eller deler av utbedringskostnadene kan være dekket av bygningsforsikring.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Eiendommen selges slik den fremstår på visning, både når det gjelder innbo, tilbehør, eventuelle materialer og utstyr, samt rengjøringsnivå.

Selger har kun benyttet boligen

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.